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【租屋】租屋需知與糾紛處理

身處於房價極高的台灣,還沒買房的民眾,往往只能先租房子

而租房最擔心的就是屋況與惡房東,例如:之前新聞很常報導的二房東事件~QQ

是否有什麼預防的方法呢或遇到租屋糾紛該怎辦?

一起來看看租屋注意事項與常見的狀況吧

房東與房客

1.入住前有什麼要注意的?

A:在房客入住前,通常會繳一個月或二個月的「押金」,在租賃期滿後,房東就會把「押金」全額退還給房客。但如果有以下狀況,房東就可以扣抵或不退還押金喔!

→因為「押金」就等同於「擔保金」為的就是擔保「租金給付」與「損害賠償」

1 房租等該付的費用沒付,房東就可拿押金扣抵;扣抵後若有餘額,建議房東應在退租點交時,立刻返還押金。

2 退租後對房屋「回復原狀」的雙方認知不同

法律上的「回復原狀」實務上認定,容許正常使用下的「自然損耗」,像是物品折舊等等。

因此在入住時,點交的工作就相當重要

*何謂「自然損耗」?幅度多少?往往就是舉證攻防的重點。

一、建議詳列出點交清單並註明點交時之狀況,以利屆時退租時逐一確認是否有缺少

二、詢問房東對於房屋改變的可接受程度,若需要釘孔或改變結構前,須先獲得房東同意,避免日後產生糾紛。

 

2.我與同學一起租屋?有些共同費用他不繳怎麼辦?

A:與人同租房屋,生活費用的負擔爭議,也是最常見的糾紛,所以入住前建議相關費用都要寫在契約上才行

1電費:建議要寫明每度電,房客要繳多少錢,每間房都以獨立電錶計度 。

2 管理費、有線電視費、水費、網路費等等,在契約裡規定清楚,若有應繳未繳的狀況,將可以法定程序要求繳納。

 

3.我租的房子有漏水的問題,房東不處理可以嗎?

A:二種狀況↓

1若房屋的瑕疵是房客所造成的話,修繕的費用就是由房客自行吸收。

 

2如果房屋的瑕疵是租屋時就已存在或不可歸責於房客的因素所造成的瑕疵,依民法房東有修繕義務,若房東經房客定相當期限催告後,還是不願修繕,房客可先自行修繕,之後再向房東請求給付修繕費用。

 

→若房屋的瑕疵嚴重影響居住品質,房客也可以請求「減少租金」或是「終止租約」,房東不能因此對房客請求賠償,且必須歸還押租金給房客。

*嚴重影響居住品質也是個案攻防重點!

 

4.我的房東會突然跑入我房間,這樣合理嗎?

A:一般情況下,當然不合理喔!

房東將房子出租後,屋子的使用權就是租期內的房客享有,房客除了享有居住使用房屋的權利外,而「居住隱私」也是房客所享有的權利。

雖然房東是房屋的所有權人,但如果要進入已出租給房客的房屋,依法還是得經過房客的同意才能進行。

à例外狀況:如果是救災或其他緊急狀況,就不在此限

若房東未經房客同意,也不在例外狀況下,就擅自進入房屋,影響房客居住,則房東的行為就可能構成刑法第306條「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。(第1項)」。

 

5.提前退租 房東能沒收押金嗎?

A:一般狀況下是可以的喔!

根據民法第450條、第453條規定,租賃未訂期限者,當事人得隨時終止契約;訂有期限者,若有約定得於期限屆滿前終止者,並應提前通知。

 

房屋租約多有約定期限,若契約中沒有約定「提前終止」條款,原則上房客不可單方面決定不租,畢竟房東就是把房子租給你了,也因此房東沒有再把房子租給別人或做其他的利用,如果房客說不要就不要,又不用負任何賠償,若你是房東作何感想呢?

 

不過若房客、房東雙方經溝通,同意提前終止租約,就算合法終止。或房屋已有修繕必要,經要求後房東不處理,房客也可以終止租約。這種狀況下是房東也同意終止或房東自己沒做好,當然就沒道理扣房客的錢。

 

「押租金」的性質在擔保租金給付,及其他相關債務的履行,如房租是否欠繳、是否有損壞房屋而應賠償等。

 

因此,若租約已合法終止,且沒有租賃債務不履行的情形

例如:房客依「提前終止條款」提前通知房東終止租約;或房東已同意房客遷移,且將房屋另出租予他人,可認定雙方同意提前終止。房客自得請求返還全部押租金。

 

反之,若房客不符合契約約定、或未經房東同意,逕自遷離,則此房屋租約並未合法終止,房東可以要求房客繼續履行契約,無論房客是否實際入住,都可收取租金。在這個情況下,房東就能沒收押租金來抵充欠繳房租

 

6.租約到期了,房東卻不退押金,該怎辦?

A:有以下四種處理方式

1、寄存證信函給房東,請求返還押金

2、向當地的鄉鎮市調解委員會申請調解,請調解委員會通知雙方到場進行調解

3、依民事訴訟法第508條規定,向法院請求對房東聲請支付命令,若房東收到後沒有在20天內提出異議而確定,就可持該命令向房東聲請強制執行。但如房東有提出異議,就會進入民事訴訟。

4、直接向法院提起民事訴訟。

訴訟流程看這:民事訴訟流程

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