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【房屋】買到兇宅6種常見問題與因應

雖然說哪裡沒死過人，但若住在凶宅，多數人也許還是會覺得毛毛的……

如果又是存很久頭期款，卻買到兇宅，更讓人難以接受……

本篇整理，我們在被問到的6種問題，幫大家解惑！

Q 1.事前已知是兇宅，可以求償或退回嗎？

答：若事前就已經知道是兇宅，就不能算瑕疵喔，就無法求償。

因為「既然」知道還「既然願意買」，事後反過來說不認帳，在法律上也將會是欠缺說服力的。

Q 2.事前不知是兇宅，被賣家騙才買，提告民事法律關係有無機會呢？

答：是有機會的！（注意，提告不應看機率）

對於房屋的狀況，在法律的定位是「屬於重要交易資訊」，通常房屋的出賣人必須有「善意告知義務」，如果違背了此告知義務，那麼就有機會去主張減少價金。目前也有法院判決肯定。

Q 3.那減少房屋的價金要如何算出來呢？

答：這部份是可以尋求「不動產估價師」的專業協助，，總之不能紙用主觀角度就自己喊出一個數字，主張買五毛、要退一塊。

Q 4.那…被騙的狀況下買到凶宅，可以解除契約嗎？

答：能否解約要看是否「顯失公平」，這是會受具體個案中的攻防而影響，難以一概而論（不過真心話的律師，有看過一些法院肯定買主解除權的見解。）

但是如果說買賣雙方如果存在「特別約定」的條款，也就是如果發生惡意不告知凶宅，買方可「解除契約」者，在這種情況下，就比較有機會說動法院肯定解除權利的存在喔～～所以契約好好訂，給律師或專家看過，是一個穩健而可以參考的作法。

Q 5.那…賣凶宅可以提告刑事詐欺嗎？

答：基本上，如果以刑事法院的立場，會多傾向認為這是屬於民事紛爭，希望買賣雙方去透過民事法律程序解決。這部份，也已有高等法院的無罪判決。所以不要去亂告而白費力氣及時間精力喔。

當然作為策略性的提告，也是可以適度的嘗試，畢竟可以有機會藉由刑事偵辦的方式，取得更多的資料而使用於將來的民事程序上，增加說服法院的力道。

Q 6.法院對兇宅的定義與可能的處理方式是？

→依法院見解：曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然死亡，即為凶宅。

1.社區公共區域自殺（如跳樓於社區大庭院）、社區發生凶殺案等，雖然還是會毛毛的，但不會讓整個社區變成凶宅。

2.屋內死過人（自然死亡，如老死），且過一個多月才被發現、房屋座落於已遷葬的墳場也都不能算是凶宅！

→內政部認為房子是否為凶宅，是成屋買賣定型化契約中應記載的事向。

凶宅在法律上被認為是一種物的瑕疵，也就是因非自然死亡之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性價值減損，進而影響市場價格。

賣方應負責瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否知道是凶宅的可能，均應對買方負責。

如果不小心買到凶宅，買方也許可以解除契約或請求減少價金，但還是要依實際個案判定！

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