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【租屋】租屋需知與糾紛處理

身處於房價極高的台灣,還沒買房的民眾,往往只能先租房子

而租房最擔心的就是屋況與惡房東,例如:之前新聞很常報導的二房東事件~QQ

是否有什麼預防的方法呢或遇到租屋糾紛該怎辦?

一起來看看租屋注意事項與常見的狀況吧

房東與房客

1.入住前有什麼要注意的?

A:在房客入住前,通常會繳一個月或二個月的「押金」,在租賃期滿後,房東就會把「押金」全額退還給房客。但如果有以下狀況,房東就可以扣抵或不退還押金喔!

→因為「押金」就等同於「擔保金」為的就是擔保「租金給付」與「損害賠償」

1 房租等該付的費用沒付,房東就可拿押金扣抵;扣抵後若有餘額,建議房東應在退租點交時,立刻返還押金。

2 退租後對房屋「回復原狀」的雙方認知不同

法律上的「回復原狀」實務上認定,容許正常使用下的「自然損耗」,像是物品折舊等等。

因此在入住時,點交的工作就相當重要

*何謂「自然損耗」?幅度多少?往往就是舉證攻防的重點。

一、建議詳列出點交清單並註明點交時之狀況,以利屆時退租時逐一確認是否有缺少

二、詢問房東對於房屋改變的可接受程度,若需要釘孔或改變結構前,須先獲得房東同意,避免日後產生糾紛。

 

2.我與同學一起租屋?有些共同費用他不繳怎麼辦?

A:與人同租房屋,生活費用的負擔爭議,也是最常見的糾紛,所以入住前建議相關費用都要寫在契約上才行

1電費:建議要寫明每度電,房客要繳多少錢,每間房都以獨立電錶計度 。

2 管理費、有線電視費、水費、網路費等等,在契約裡規定清楚,若有應繳未繳的狀況,將可以法定程序要求繳納。

 

3.我租的房子有漏水的問題,房東不處理可以嗎?

A:二種狀況↓

1若房屋的瑕疵是房客所造成的話,修繕的費用就是由房客自行吸收。

 

2如果房屋的瑕疵是租屋時就已存在或不可歸責於房客的因素所造成的瑕疵,依民法房東有修繕義務,若房東經房客定相當期限催告後,還是不願修繕,房客可先自行修繕,之後再向房東請求給付修繕費用。

 

→若房屋的瑕疵嚴重影響居住品質,房客也可以請求「減少租金」或是「終止租約」,房東不能因此對房客請求賠償,且必須歸還押租金給房客。

*嚴重影響居住品質也是個案攻防重點!

 

4.我的房東會突然跑入我房間,這樣合理嗎?

A:一般情況下,當然不合理喔!

房東將房子出租後,屋子的使用權就是租期內的房客享有,房客除了享有居住使用房屋的權利外,而「居住隱私」也是房客所享有的權利。

雖然房東是房屋的所有權人,但如果要進入已出租給房客的房屋,依法還是得經過房客的同意才能進行。

à例外狀況:如果是救災或其他緊急狀況,就不在此限

若房東未經房客同意,也不在例外狀況下,就擅自進入房屋,影響房客居住,則房東的行為就可能構成刑法第306條「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。(第1項)」。

 

5.提前退租 房東能沒收押金嗎?

A:一般狀況下是可以的喔!

根據民法第450條、第453條規定,租賃未訂期限者,當事人得隨時終止契約;訂有期限者,若有約定得於期限屆滿前終止者,並應提前通知。

 

房屋租約多有約定期限,若契約中沒有約定「提前終止」條款,原則上房客不可單方面決定不租,畢竟房東就是把房子租給你了,也因此房東沒有再把房子租給別人或做其他的利用,如果房客說不要就不要,又不用負任何賠償,若你是房東作何感想呢?

 

不過若房客、房東雙方經溝通,同意提前終止租約,就算合法終止。或房屋已有修繕必要,經要求後房東不處理,房客也可以終止租約。這種狀況下是房東也同意終止或房東自己沒做好,當然就沒道理扣房客的錢。

 

「押租金」的性質在擔保租金給付,及其他相關債務的履行,如房租是否欠繳、是否有損壞房屋而應賠償等。

 

因此,若租約已合法終止,且沒有租賃債務不履行的情形

例如:房客依「提前終止條款」提前通知房東終止租約;或房東已同意房客遷移,且將房屋另出租予他人,可認定雙方同意提前終止。房客自得請求返還全部押租金。

 

反之,若房客不符合契約約定、或未經房東同意,逕自遷離,則此房屋租約並未合法終止,房東可以要求房客繼續履行契約,無論房客是否實際入住,都可收取租金。在這個情況下,房東就能沒收押租金來抵充欠繳房租

 

6.租約到期了,房東卻不退押金,該怎辦?

A:有以下四種處理方式

1、寄存證信函給房東,請求返還押金

2、向當地的鄉鎮市調解委員會申請調解,請調解委員會通知雙方到場進行調解

3、依民事訴訟法第508條規定,向法院請求對房東聲請支付命令,若房東收到後沒有在20天內提出異議而確定,就可持該命令向房東聲請強制執行。但如房東有提出異議,就會進入民事訴訟。

4、直接向法院提起民事訴訟。

訴訟流程看這:民事訴訟流程

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  • 詹(房客)
  • 我租一間公寓三樓租金談妥後,房東再電話中口頭答應可以先進入房子打掃整理,當時洗衣機有壞掉,屋主也答應叫我們叫人來修,他要買冰箱,約定20日簽約(談話日期4/7)到時就拿收據來算即可,但這段時間我們從房東答應允許進入房子(鑰匙寄放樓下)我們開始打掃,裡面的髒很難 形容,說有多髒就有多髒,包括幫搬運廢棄衣櫥,床鋪,墊等,我們可以說打掃百分之95,都清潔完了,9日晚上9:50傳簡訊說抱歉他不要租給我了,晴天霹靂手腳都軟了,好不容易給打掃完畢,說不租就不租,我還請人來清潔洗衣機,冷氣2台,叫人來清沙窗,清潔用品,抽油煙機,就這樣白白的說不租我,我就要退出嗎,也許是否另找到更好租金房客,請問,我能怎辦?謝謝妳,因為我是一位七十幾歲老女人,感恩!

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    律師真心話 於 2017/09/04 23:22 回覆

  • 訪客
  • 我每個月26號要付房租、但最近發生一些事所以告訴房東下個月10號再匯房租、房東也同意、但10號老闆還沒發薪水、遲了幾天房東卻傳訊息說要我月底搬走、我該怎麼辦
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    律師真心話 於 2017/09/04 23:21 回覆

  • 訪客
  • 請問,我租的房子是做生意用的,馬桶壞了是誰要維修?謝謝你。
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    律師真心話 於 2017/09/04 23:21 回覆

  • 張瑄
  • 律師你好,契約簽訂日是在8日15日,房客因為將近農曆七月要求提早交屋,在8月14日下午3點約定房客來做最後的點交時,房客打電話來時,老公跟幫忙清潔房子的朋友正在做最後收拾的動作,所以清潔朋友在電話裡跟房客解釋,樓上還在收拾因為天氣熱,工作時大家都光著膀子穿件四腳褲,告訴房客此刻上來可能對女孩子家而言比較不方便,剛掛電話不到五分鐘,門口突然來七八個刺青兇神惡煞的陌生人,老公嚇到急忙從三樓逃生繩逃跑,他們把朋友打了一頓,當老公打電話告知上班的我家中發生這種事情時,我也嚇慌了,一會我就接到房客的電話這才知道一切都是房客所為,為了化解誤會,我跟房客解釋是誤會也跟對方道歉,但是那群兄弟完全不肯接受,認為我在袒護朋友,還在電話中恐嚇要找我麻煩。我也不斷跟房客解釋之後房客也答應等我下班之後,由我把鑰匙交給她。當我還在慶幸還是算好來結尾時,房客的電話又來了,她告訴我因為陽臺沒有增設鐵欄杆,她覺得不安全,還有我找的清潔員讓她害怕,所以她不租了,當我還質疑她怎麼可以這樣時,她馬上用激動的口氣告訴我,怎樣難道她不能不租嗎?在我心裡依然感受到在不久前那群人的恐嚇,就算十萬個不願意,當時我也只能告訴她是她的權利。可是我有告訴她,房仲那邊我已經付了12000元的介紹費,不可能要我了了吧!事情到一個段落。當初簽約時房客租金15000押金30000元我想如果房仲如果願意重新幫我找房客那麼房客這邊我就算了,結果房仲態度很強硬堅持說在8月4日簽約契約就已經生效,他的任務就完成了,事後發生的這些事情,是我跟房客私人的行為,所以他不需要為這件事情付責任。更不可能退還12000元。律師,我已經在8月14日用轉帳的方式退還房客33000元,我告訴房客是她自己不租,所以契約上面應扣一個月租金15000元,我考慮到她也賺錢辛苦,想說仲介費我付12000那麼就多退她3000元,但是房客不接受。硬是要求我把全部的錢退還給她,甚至連房仲也站在她那邊,房仲一直在訊息裡甚至跑來我家告訴我父母,說房客那邊認識很多有勢力的人,要我最好把錢退給房客不然要房客再叫那群人來找我。甚至還要我賠償房客一個月的租金。現在我也不知道為什麼,房仲甚至拿我老公有吸食毒品還有前科來教房客做為不租房子的把柄,律師,我想請問你,他們真的可以這樣嗎?我只是不明白,仲介在我委任他租房時,也沒有問我,家中成員是否有壞習慣,是否有前科,也沒有告訴我如果有這些行為,房子就不能出租。現在他們才用這些做藉口,可以嗎?請問律師我到底要退房客多少錢?如果真的是我該退的。我一定全數退還。只不過不希望是被恐嚇下又不合理的情況退還的。請律師幫幫我替我解答謝謝
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    律師真心話 於 2017/09/04 23:19 回覆

  • sherylackles16
  • 遇到惡房東怎麼辦、剛搬進來第一天就發現洗衣機壞了不能用、電視沒第四台就算了,連基本三台也沒有、有跟房東反應了、說會找人來處理、後院的有電燈的開關、按了燈也不會亮、住的第二天就反應了、結果第三天房東太太說洗衣機壞了你不會自己在買一台用喔,說她租房子那麼久沒遇到像我這樣要求那麼多的,叫我租滿三個月就好走,她不想租我這個要求那麼多的。
    我說我們契約是打一年耶、她說她知道可是她就是不想處理我的問題,還說我在要求她、叫我月底就好搬走。
    請問這樣我該如何申訴啊
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    律師真心話 於 2017/09/04 23:19 回覆

  • 訪客
  • 請問屋,請問一年合約到期沒在打新的契約而他是用展延方式續六個月,請問這份合約有法律效用嗎?提前搬走而且仲介善改到期月,沒提前通知屋主我可以訴求仲介退回仲介費嗎?現同意退但他要我先去點交房子退回壓金。沒說什麼時退回我要怎辨。這合的有法律效率嗎?
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    律師真心話 於 2018/01/07 16:53 回覆

  • 訪客
  • 請問 我的租約還沒到 也提早一個半月跟房東提出不續約 這樣房東可以扣我的壓金嗎
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    律師真心話 於 2018/05/14 18:01 回覆

  • 訪客
  • 請問~因5月份我已經終止租屋也已經搬走,不過當時房東兒子說水費單還沒來硬是扣留我押金1萬元只歸還我3分之2的押金 ,而後我一直追討,扣完水費剩下的錢結果說我房子有損壞硬是扣了6千多,所以想請問門鎖、電燈還有陽台天花板被颱風吹壞我需要去賠償嗎?點交房屋的時候門鎖電燈都是正常的
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    律師真心話 於 2018/07/25 17:09 回覆

  • heavenhu123456
  • 建築物內的房間電錶問題 VS. 現階段有關台電公司之官方電錶申請法規規定

    目前對於租賃建築物內房間,大家反應的電費計價過高,探討其根因原來問題是出自台電的電業營業相關法規,目前電業營業法法規對於安裝電錶申請,它是不允許民眾或建商「以建築物內的房間」為單位去申請台電的官方電錶,因為房間不是台電電業法規說的「戶」,所以導致全台的室內房間他們全部都不能申請安裝台電的電錶以幫助他們解決目前電度計價過高的經濟問題。
    所以,希望將來透過相關立法委員公函或行政院的公文,儘速修法修改成為「電業法規法律允許可以以建築物內的房間正式申請台電的官方電錶」,如此就不會再為建築物內私有電錶與電價發生爭論