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【租屋】 遇到澳洲來的房客怎辦?

房東篇

把自己房子出租,當令人稱羨的「包租婆」,為的就是多一份收入

然而;若遇到澳房客,可能錢沒收到,房子還被弄的一團亂,就像揮之不去的惡夢!

真的不幸遇到的話,該怎辦?法律上的做法是?

 

Q1房客積欠租金 房東可否直接換鎖?

A:租賃契約若未經公證

√根據民法規定,房客租金晚給,房東必須先通知對方要對方要在一定期限內給卻不給(先禮後兵),而且遲付租金總額必須到兩個月以上,才能終止契約。

→終止後若房客不願意配合,恐怕還需提起訴訟,經法院判決才能強制執行。

若沒有法院判決及執行,就直接找鎖匠換鎖,恐有涉及妨害自由的問題。

(以前有房東直接給人家換鎖後,打電話給我說房客叫警察來,要怎麼辦?我也只能死馬當活馬醫,要他和警察說:『這是租賃契約的民事糾紛,和刑事犯罪無關』不過效果不錯就是了…)

 

建議為避免房客不付租金窘況,於訂立房屋租賃契約時最好先找公證人辦理租約公證,註明承租人不履行「租約屆滿或終止交還房屋」或「給付房租及違約金」時,願逕受強制執行的意旨,

這樣萬一遇到房客不付租金,就可免經訴訟程序,直接向法院聲請強制執行

小提醒:租賃契約進行公證時,房東、房客都要來,也要帶相關的文件到法院或民間的公證處所。

若房東自行把契約拿去公證,卻沒找房客一起去,或沒拿契約去,可能不具強制執行力。

 

Q2房客欠租落跑怎辦?房客的東西能否丟掉?

A:不能馬上丟掉…需要

√根據民法第445條第1項規定:「房東對房客放在不動產內之物品具有留置權。」

因此若租約到期,而房客還欠繳3個月租金交,房東可依同法第936條規定,定出1個月以上期限,通知房客若不能在期限內清償房租,將以他放在屋內的物品抵償,但房東如果知道屋內物品是第3人所有,應一併通知第3人。

房東若通知不到房客,只要經過6個月仍未獲得房客清償積欠房租,就可以直接取得留置物的所有權,或是變賣留置物優先受償

另外,歸還鑰匙的部分,既然連絡不到房客,當然也不太可能要他歸還鑰匙,但房東重新打鑰匙或換鎖的費用,未來也都可以向房客一併求償

 

Q3房子萬一變成凶宅,該如何求償呢?

A:建議在租賃契約中要清楚寫出凶宅成因,例如「非自然死亡造成凶宅」等,約定若房客造成凶宅(是死人那種,不是很兇又不出門)應該賠償多少錢的用語。如果契約沒寫清楚,房東求償成功機率就不高了。

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