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【房屋】買到兇宅6種常見問題與因應

 

雖然說哪裡沒死過人,但若住在凶宅,多數人也許還是會覺得毛毛的……

如果又是存很久頭期款,卻買到兇宅,更讓人難以接受……

本篇整理,我們在被問到的6種問題,幫大家解惑!

買到兇宅該怎辦


 

Q 1.事前已知是兇宅,可以求償或退回嗎?

答:若事前就已經知道是兇宅,就不能算瑕疵喔,就無法求償。

因為「既然」知道還「既然願意買」,事後反過來說不認帳,在法律上也將會是欠缺說服力的。

 

Q 2.事前不知是兇宅,被賣家騙才買,提告民事法律關係有無機會呢?

答:是有機會的!(注意,提告不應看機率)

對於房屋的狀況,在法律的定位是「屬於重要交易資訊」,通常房屋的出賣人必須有「善意告知義務」,如果違背了此告知義務,那麼就有機會去主張減少價金。目前也有法院判決肯定。

 

3.那減少房屋的價金要如何算出來呢?

答:這部份是可以尋求「不動產估價師」的專業協助,,總之不能紙用主觀角度就自己喊出一個數字,主張買五毛、要退一塊。

 

4.被騙的狀況下買到凶宅,可以解除契約嗎?

答:能否解約要看是否「顯失公平」,這是會受具體個案中的攻防而影響,難以一概而論(不過真心話的律師,有看過一些法院肯定買主解除權的見解。)

但是如果說買賣雙方如果存在「特別約定」的條款,也就是如果發生惡意不告知凶宅,買方可「解除契約」者,在這種情況下,就比較有機會說動法院肯定解除權利的存在喔~~所以契約好好訂,給律師或專家看過,是一個穩健而可以參考的作法。

 

5.賣凶宅可以提告刑事詐欺嗎?

答:基本上,如果以刑事法院的立場,會多傾向認為這是屬於民事紛爭,希望買賣雙方去透過民事法律程序解決。這部份,也已有高等法院的無罪判決。所以不要去亂告而白費力氣及時間精力喔。

當然作為策略性的提告,也是可以適度的嘗試,畢竟可以有機會藉由刑事偵辦的方式,取得更多的資料而使用於將來的民事程序上,增加說服法院的力道。

 

 

Q 6.法院對兇宅的定義與可能的處理方式是?


→依法院見解:曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然死亡,即為凶宅。

 

 

1.社區公共區域自殺(如跳樓於社區大庭院)、社區發生凶殺案等,雖然還是會毛毛的,但不會讓整個社區變成凶宅。

 

2.屋內死過人(自然死亡,如老死),且過一個多月才被發現、房屋座落於已遷葬的墳場也都不能算是凶宅!

 

→內政部認為房子是否為凶宅,是成屋買賣定型化契約中應記載的事向。


凶宅在法律上被認為是一種物的瑕疵,也就是因非自然死亡之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性價值減損,進而影響市場價格。

 

賣方應負責瑕疵擔保責任係法定無過失責任,無論出賣人是否知道是凶宅的可能,均應對買方負責。


如果不小心買到凶宅,買方也許可以解除契約或請求減少價金,但還是要依實際個案判定!

 

 

 

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