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【房屋】房屋漏水責任歸屬與處理步驟
進入梅雨季節，有些年限較長的房子，一旦遇到下雨，可能就會發生屋內也要撐傘的冏境
~近日幾乎天天都有民眾私訊「律師真心話」詢問關於「房屋漏水」的問題
(據說房屋漏水近幾年名列不動產糾紛的第一名…)
本篇匯整大家最常問的幾個問題，一起來看看吧
1.房屋漏水了，我可以向誰求償？
A：首先要先判斷，是誰的責任！！
>>>漏水的起點是屬於房屋的哪個部分？而這部分的所有權是誰？
√根據公寓大廈管理條例第十條規定
一、專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
→費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
而修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
(前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。)
√公寓大廈管理條例第十二條規定
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
2.我不知道房屋漏水是來自我家還是樓上的住戶，要請師傅勘查，但樓上住戶不願配合，怎辦？
A：向主管機關罰鍰或請法院強制執行
√根據公寓大廈管理條例第六條規定
1.他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
2.管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
3.於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
>>一般怕破壞鄰居感情，通常會先發個存證信函提醒對方
3.主管機關已經通知該用戶了，但他還是不願配合怎辦（是有多討厭鄰居…）
A：那該住戶就會被開罰單罰錢，而且可以一直罰一直罰…
4.我家房屋漏水是因為水管被故意破壞或其他
A：請蒐集證據，證明造成房屋漏水是他人引起的，那則是此人需負責。
5.我買的中古屋，入住第三年，才發生房屋漏水，可以向前屋主求償嗎？
A：一般來說，如果賣方賣屋時隱瞞漏水的問題，而你可以舉證漏水問題早已存在，在交屋後5年內發現房屋漏水都可以向前屋主要求價金償還，或要求修復
→但要在發現後的六個月內舉證主張要求賣方修繕，超過時間賣方就可以不理會買方的要求
√《民法》第359條規定：買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少價金；但若是上述狀況，解除契約若有失公平者，買受人僅得請求減少價金。
另外要注意的是，若你買房簽約時，有些屋主會特別註明，「售屋後不負責漏水等瑕疵問題，也就是俗稱的「拋棄瑕疵擔保」，若你簽了，那可就沒有辦法向前屋主求償了喔！
6.房屋漏水的問題已經找出來了，但共同住戶不理會怎辦？
A：如果談不好，就只好用告的了~~~這屬於民事糾紛，如何提告點我看
但要提醒大家>>因為法官沒有受過這部分的專業訓練，所以會請專業進行鑑定(例：瑪利兄弟XD)，但專業人士通常都很貴；實務上曾發生過，原告只要2萬多的房屋漏水修復費用，但因被告不願給付，結果敗訴時，連同鑑定費被要了十多萬，所以如果房屋漏水與你有關，建議先與對方協調，別為了不想付錢，而因小失大，非常不划算！
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